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CO2 Preis bleibt hälftig beim Vermieter

12 May 2021 | Germany
Legal Briefings

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Der Grundsatz, dass verbrauchsabhängige Nebenkosten auf den Mieter vollständig umgelegt werden können, gerät ins Wanken. Am 12. Mai 2021 hat das Bundeskabinett beschlossen, dass der seit 1. Januar 2021 geltende CO2 Preis hälftig zwischen Vermietern und Mietern geteilt werden soll.

Zum Hintergrund bzgl. des CO2 Preises: Wer eine Tonne Kohlendioxidäquivalent aus bestimmten Brennstoffen, wie etwa Heizöl oder Heizgas, emittieren will, benötigt hierfür ein Emissionszertifikat. Der Preis für ein Zertifikat beträgt in 2021 € 25,-, wird aber per Gesetz jährlich angehoben. Aktuell wird diskutiert, ob der gesetzlich vorgesehene Anstieg nicht bereits früher und stärker als bisher vorgesehen erfolgen soll. Der CO2-Preis trifft zunächst den Versorger, der ihn aber an die Abnehmer weiterreichen kann.

Bislang haben es die Betriebskostenverordnung sowie die Heizkostenverordnung gestattet, die Kosten für Betrieb und Verbrauch von (Be-)Heizung und Warmwasser auf den (Wohnraum-)Mieter umzulegen. Steigende Preise der letzten Jahre etwa für die verwendeten Brennstoffe trafen vollumfänglich den Mieter, und zwar unabhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes. So galt es auch für den am 1. Januar 2021 eingeführten CO2 Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz vom 12. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2728):

Durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts mit Beschluss vom 24. März 2021 - 1 BvR 2656/18 (German constitutional court declares German Climate Protection Act unconstitutional) ist erneut Bewegung in eine seit Monaten anhaltende Diskussion gekommen, ob und wenn in welcher Höhe der CO2 Preis vom Vermieter getragen werden solle. Letztlich, so eines der Argumente für eine Beteiligung des Vermieters, sei dieser es, der Modernisierungen des Mietobjekts in der Hand habe, nicht der Mieter.

Als Ergebnis dieser Diskussion meldet heute das Bundesumweltministerium, dass die Bundesregierung im Rahmen des "Klimapakts" eine hälftige Teilung der Kosten für den CO2-Preis zwischen Vermieter und Mieter beschlossen habe. Die nähere rechtliche Ausgestaltung und Umsetzung bleiben noch abzuwarten.

Die (hohe) Energieeffizienz eines Gebäudes ist nun auch vor dem Hintergrund des heutigen Regierungsbeschlusses nicht nur ein (weicher) Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Vermietern, sondern steht immer mehr im eigenen monetären Interesse eines jeden Vermieters. Für das Einwerben von Geldern für Immobilieninvestitionen sind "grüne" Merkmale (Stichwort #ESG) der Immobilie (etwa gemäß der Taxonomieverordnung) schon heute maßgebliche Kriterien. Nun werden sie auch immer mehr für die Cashflow Berechnung im laufenden Management relevant.

Und auch beim Abschluss von Mietverträgen werden die Parteien das Thema besprechen müssen: Sowohl das (Heiz-)Verhalten des Mieters als auch die technische Gebäudeausstattung sind Stellschrauben für Verbrauch von Brennstoffen und die entsprechenden Kosten (CO2 Preis), die nunmehr beide Parteien hälftig tragen müssen. Bei Mietvertragsverhandlungen wird zu klären sein, ob und inwieweit der Mieter zu sparsamen (Heiz-)Verhalten vertraglich verpflichtet wird und welche Rechtsfolgen Verstöße gegen die Verhaltenspflichten haben – eine Diskussion, die bereits seit vielen Jahren unter dem Label der "Green Leases" geführt wird, sich aber bis dato in der Vertragspraxis aber kaum je umgesetzt wurde. Vermieterseits steht zu erwarten, dass Mieter ihre Ansprüche an die Energieeffizienz möglicher Mietobjekte zunehmend erhöhen werden um selbst Kosten einzusparen.

Welche Folgen sich aus dem Gesetzesentwurf bei seinem Inkrafttreten für bestehende Mietverträge ergeben werden bleibt abzuwarten und wird von der genauen Ausgestaltung (einschließlich einer etwaigen Änderung der Betriebskostenverordnung) sowie ggf. der Ausgestaltung des konkreten Mietvertrages abhängen.

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