Chapter 16

Derecho Inmobiliario

Australia tiene una gran cantidad de leyes que regulan los bienes inmuebles. Este capítulo contiene una breve descripción de:

  • los diferentes tipos de propiedad sobre la tierra en Australia;
  • otros intereses sobre la tierra (que no equivalen a la plena propiedad) y los derechos con respecto a la tierra que están reconocidos por la legislación australiana;
  • los requisitos que se deben cumplir de conformidad a la legislación australiana antes de que bienes inmuebles ubicados en Australia puedan venderse, arrendarse o comerciarse de otra manera; y
  • los deberes y responsabilidades más importantes impuestos a las personas que poseen tierras en Australia.

Usted debiese buscar asesoramiento legal específico en relación con cada uno de estos asuntos antes de adquirir o desarrollar cualquier bien inmueble en Australia.

16.1 Dominio de las tierras

La ley australiana reconoce los siguientes dos distintos tipos básicos de propiedad de la tierra:

  • título de dominio absoluto (freehold title); y
  • Tierra de la Corona.

Cada uno de los estados y territorios tiene su propia legislación que trata sobre la propiedad de la tierra.

Título de dominio absoluto

El título de dominio absoluto otorga al propietario una propiedad completa e irrestricta de esa tierra (pero sujeto a ciertos derechos que a menudo están reservados al estado o territorio pertinente, como el derecho a los minerales) y el derecho a hacer lo que desee en esa tierra, sujeto a cumplir con las leyes aplicables, como las leyes de planificación y medioambientales. La mayoría de la propiedad sobre los títulos de dominio absoluta, y los intereses en los títulos de dominio absoluto, en Australia se rigen por un sistema de registro conocido como título Torrens (Torrens Title).

Título Torrens

El título Torrens es un sistema efectivo, relativamente simple y seguro que protege los derechos de quienes tienen un interés registrado en la tierra. La mayoría de los tipos de intereses en la tierra se pueden registrar en el registro estatal o territorial pertinente que luego se utiliza como el medio principal para que el público averigüe qué intereses existen en relación con una parcela de tierra (y los términos de tales intereses, tales como los términos de un contrato de arrendamiento registrado). Sin embargo, algunas tierras con dominio absoluto en Australia todavía no se han convertido al título Torrens y todavía se rigen por lo que se llama "sistema antiguo" de título. Este tipo de tierra es relativamente poco común y se encuentra principalmente en Nueva Gales del Sur. El "sistema antiguo" de título no es tan fácil de tratar como el título Torrens, pero aún así proporciona al propietario un título seguro.

El título de dominio absoluto sobre la tierra se puede subdividir de varias maneras. Dos ejemplos son la copropiedad (strata title) y el título comunitario (community title). Tanto la copropiedad como el título comunitario están regulados por ley.

Copropiedad y título comunitario

La copropiedad se usa más comúnmente para edificios de varios niveles, por ejemplo, apartamentos residenciales. La copropiedad permite a una persona poseer parte de un edificio (comúnmente denominado lote o unidad) y utilizar las áreas comunes del edificio (como vestíbulos, piscinas y ascensores) en común con los otros propietarios de lotes o unidades del edificio.

El título comunitario se usa más comúnmente para subdivisiones de terrenos, tales como urbanizaciones. También se puede usar en relación con edificios de departamentos. El título comunitario le permite a una persona poseer un área de tierra que forma parte de un patrimonio y usar las áreas comunes de la propiedad (como caminos privados y parques) en común con otras personas que son propietarias de la otra tierra en la finca.

La legislación que rige la copropiedad y las subdivisiones de los títulos comunitarios establece una entidad corporativa que supervisa las áreas comunes y las instalaciones compartidas y que tiene el poder de establecer normas que regulan la forma en que las personas pueden usar propiedades e instalaciones compartidas dentro del edificio o finca. Los propietarios de tierras en una copropiedad o subdivisión de títulos comunitarios controlan colectivamente el cuerpo corporativo.

Tierra de la Corona

El Gobierno australiano y los gobiernos estatales y territoriales poseen ciertas tierras en Australia. No todas las tierras propiedad del gobierno se han convertido en títulos de dominio absoluto y lo que queda se conoce como tierra de la Corona. La tierra de la Corona está regulada por ley y se deben cumplir ciertos requisitos específicos antes de que la tierra de la Corona pueda ser comerciada, por ejemplo, mediante arrendamiento o venta.

 

 

16.2 Intereses y derechos con respecto a la tierra

La legislación australiana reconoce una serie de diferentes tipos de intereses y derechos sobre la tierra que no equivalen a la propiedad plena de la tierra, los cuales incluyen:

  • arrendamientos;
  • hipotecas;
  • las servidumbres y los convenios restrictivos (restrictive covenants);
  • título nativo; y
  • autorizaciones.

Arrendamientos

Un propietario puede arrendar la tierra o parte de ella a otra persona en los términos que acuerden las partes. Un arrendamiento le otorga a la persona a la que se le otorga un interés en la tierra y el derecho a ocupar exclusivamente el área arrendada, sujeto a los términos del contrato de arrendamiento. Ciertos tipos de arrendamiento de terrenos de título Torrens deben registrarse bajo el sistema de título Torrens en algunos, pero no en todos los estados y territorios, a fin de proteger el interés en el arrendamiento contra acciones de terceros (por ejemplo, un acreedor hipotecario quien desea vender la tierra como tierra vacante). En Victoria, los arriendos generalmente no pueden registrarse.

Hipotecas

Cuando un propietario toma prestado dinero, el prestamista puede exigir que el propietario le otorgue al prestamista una garantía (security) sobre la tierra. Esta garantía se conoce como hipoteca y, en general, da derecho al prestamista a vender la tierra si el deudor no reembolsa el dinero prestado según lo acordado entre las partes. Las hipotecas de tierras título Torrens se registran bajo el sistema de título Torrens.

El propietario de un interés de arrendamiento sobre la tierra también puede usar su interés de arrendamiento como garantía por dinero prestado, sujeto a los términos del arrendamiento. Si el deudor no reembolsa el dinero prestado según lo acordado entre las partes, la hipoteca de un interés de arrendamiento otorga al prestamista el derecho de vender el interés del arrendamiento del terreno. Las hipotecas de los arrendamientos de tierras título Torrens se registran bajo el sistema de título Torrens.

Servidumbres y convenios restrictivos

Un propietario de un terreno puede otorgar derechos sobre su tierra, de vez en cuando, a favor del propietario de otro terreno, por ejemplo, un derecho a transitar sobre la tierra o tender tuberías a través de la tierra. Estos derechos se conocen como servidumbres.

Un propietario de un terreno también puede restringir el uso de su tierra, a favor del quien es entonces propietario de otra tierra, por ejemplo, acordar no usar su tierra para fines nocivos u ofensivos. Estas restricciones se conocen como convenios restrictivos.

Tanto las servidumbres como los convenios restrictivos:

  • benefician o restringen la tierra más que al propietario que otorgó la servidumbre o convenio restrictivo o el propietario que obtuvo el beneficio de la misma; y
  • cuando afectan tierras de título Torrens, se registran bajo el sistema de título Torrens en algunos, pero no en todos, los estados y territorios.

En general, cuando las servidumbres y los convenios restrictivos no están registrados bajo el sistema de títuloTorrens, no serán vinculantes para los futuros propietarios a menos que los futuros propietarios hayan acordado por contrato estar obligados por ellos.

Algunos organismos y autoridades gubernamentales también pueden obtener servidumbres o establecer convenios restrictivos sobre la tierra, por ejemplo, para tender cables de electricidad. Estas servidumbres y restricciones se conocen como servidumbres en bruto (easements in gross). Las servidumbres en bruto no se adjuntan o benefician a la tierra que es propiedad del organismo o autoridad del gobierno, sino que se otorgan directamente al organismo o autoridad del gobierno. Al igual que las servidumbres y los convenios restrictivos otorgados entre los propietarios de tierras, las servidumbres en bruto se registran bajo el sistema de título Torrens, cuando afectan a tierras título Torrens.

Título nativo

Título nativo es el término usado para los intereses en tierras poseídas por aborígenes o isleños del Estrecho de Torres (pueblos indígenas de Australia) bajo su ley consuetudinaria reconocida por la ley de Australia.

El título nativo es diferente al título de dominio absoluto o interés de arrendamiento en que:

  • los derechos se derivan de las leyes y costumbres tradicionales reconocidas y observadas por los indígenas australianos; ellos no se derivan del estatuto legal; y
  • Los derechos e intereses de los títulos nativos deben estar relacionados con una cualquiera o ambas de las siguientes: tierra o aguas. Pueden ser comunales, grupales o individuales, pero no son transferibles. Consulte la sección 19.4 en el Capítulo 19 de esta publicación, "Recursos Naturales", para obtener más información sobre el título nativo y la ley de patrimonio cultural indígena.

Autorizaciones (Licences)

Un propietario de un terreno (y, sujeto a los términos del arrendamiento particular, una persona que arrienda tierras) puede otorgar una autorización para ocupar esa tierra a otras personas. Una autorización otorga a la persona a la que se concede un derecho no exclusivo para ocupar el terreno sujeto a los términos de la autorización. Las autorizaciones no otorgan al titular de la autorización un interés sobre la tierra y no pueden registrarse bajo el sistema de título Torrens. Una autorización es un contrato personal entre el propietario (o el arrendatario) y la persona a quien se le otorga la autorización.

16.3 Negociando con tierra en Australia

Hay ciertos requisitos legales que deben cumplirse antes de que se pueda negociar con un terreno ubicado en Australia (por ejemplo, comprado o arrendado). Los requisitos más significativos son los siguientes:

  • en Australia los acuerdos que versan sobre la tierra (es decir, vender, arrendar o hipotecar) para que sean efectivos deben hacerse por escrito;
  • los documentos que deben presentarse en las oficinas de registro del sistema de título Torrens para transferir cualquier tipo de interés en terrenos a un comprador deben estar en la forma exigida y ejecutarse de acuerdo con los requisitos de registro para el estado correspondiente. Las oficinas de registro en Australia están haciendo transición a un sistema electrónico de registro, el cual varía según el estado.También es común el requisito de que un abogado verifique la identidad de quienes firman los formatos prestablecidos. También la práctica en este sentido varía según estados;
  • en algunos estados y territorios, para que ciertos documentos relacionados con la tierra sean efectivos, estos deben ser sellados por una oficina gubernamental. La oficina gubernamental cobra una tarifa o impuesto de transferencia, normalmente calculado por referencia al dinero pagado en virtud de la transacción, antes de que se timbre el documento. Esto se conoce como impuesto de timbre y estampillas (stamp duty). Las empresas o personas extranjeras pueden estar sujetas a tasas más altas de impuesto de timbre y estampillas en la adquisición de bienes inmuebles en comparación con un residente australiano. Del mismo modo, a una empresa o persona extranjera se le puede cobrar una tasa más alta por el impuesto territorial en relación con los bienes inmuebles que ha adquirido. Consulte el Capítulo 10 de esta publicación “Regulación de la Inversión Extranjera”;
  • las empresas o personas extranjeras generalmente requerirán la aprobación del Consejo de Revisión de Inversiones Extranjeras (FIRB, por sus siglas en inglés, Foreign Investment Review Board) antes de que puedan comprar bienes inmuebles en Australia. Se aplican diferentes reglas a los diferentes tipos de bienes inmuebles y a ciertas categorías de personas extranjeras. En algunas circunstancias, también se puede requerir la aprobación del FIRB para arrendar bienes inmuebles en Australia. Consulte el Capítulo 10 de esta publicación "Regulación de la Inversión Extranjera" para obtener mayor información sobre la aprobación del FIRB;
  • en algunos estados, puede haber un registro separado para propietarios de tierra extranjeros (distinto de los requisitos de aprobación del FIRB); y
  • en relación con la adquisición de ciertos tipos de bienes inmuebles en algunos estados, los compradores deben consultar sobre el estado de residencia del proveedor y el cumplimiento de proveedores con el GST. Dependiendo de la información proporcionada por el vendedor, la ley puede exigir al comprador que retenga una cantidad establecida del precio de compra y envíe esta cantidad a la Oficina de Impuestos de Australia. El incumplimiento de esta obligación de retener y remitir fondos hará que el comprador sea personalmente responsable de estos montos. Consulte el Capítulo 10 de esta publicación "Regulación de la Inversión Extranjera" y el Capítulo 11 de esta publicación "Tributación, Impuesto de Timbre y Estampillas y Derechos de Aduana".

16.4 Deberes y responsabilidades de los propietarios

La ley australiana impone ciertos deberes generales y responsabilidades a los propietarios de las tierras. Aquí se presenta una breve descripción de algunos de estos deberes y responsabilidades. Otros deberes y responsabilidades pueden aplicar cuando se celebran ciertas transacciones, tales como:

  • un contrato de arrendamiento estándar ofrecido a una parte sobre la base de "tómalo o déjalo" (take it or leave it basis); consulte la sección 15.1, "Obligaciones de conducta", en el Capítulo 15 de esta publicación "Protección al Consumidor y Responsabilidad del Fabricante", para una discusión de la Ley Australiana de Protección al Consumidor; y
  • la obligación de divulgar cierta información sobre la tierra que se vende o arrienda, por ejemplo:
    • divulgación de información que es obligatoria según la legislación de propiedad para la mayoría de los estados;
    • contaminación;
    • obligaciones y requisitos de divulgación específicos para la copropiedad, el título comunitario y el terreno residencial; y
    • certificados de eficiencia energética y construcción, clasificaciones de NABERS (por sus siglas en inglés, National Australian Built Environment Rating System) y Green Star.

Usted debiese obtener asesoramiento legal sobre los deberes y responsabilidades específicos que se relacionan con cualquier terreno que esté considerando comprar.

Tasas e impuestos

La ley australiana permite a las autoridades del gobierno local cobrar impuestos sobre la tierra para cubrir el costo de la prestación de servicios tales como la eliminación de basura, el agua y los servicios de eliminación de aguas residuales de la tierra. Estos gravámenes se denominan tasas y se evalúan anualmente, pero pueden pagarse en cuotas trimestrales.

Cada estado y territorio de Australia impone un impuesto anual sobre la propiedad de la tierra dentro del estado o territorio. Este impuesto se conoce como impuesto territorial.

Algunas propiedades, generalmente las propiedades que son el lugar de residencia principal del propietario, están exentas del requisito de pagar el impuesto territorial.

Un propietario domiciliado fuera de Australia generalmente no tiene derecho a esta exención.

Para el caso de copropiedad o subdivisiones de títulos comunitarios, la entidad corporativa también cobra cargos para cubrir los costos de administración, reparación, mantenimiento y seguro de áreas comunes e instalaciones compartidas.

Responsabilidad publica

La ley australiana impone responsabilidad a un propietario o una persona que arrienda tierra si las personas que ingresan a esa tierra mueren o resultan heridas o su propiedad resulta dañada de alguna manera para lo cual la ley considera que el propietario o la persona que arrienda la tierra como la responsable. El seguro de responsabilidad pública (public liability insurance) se encuentra disponible para cubrir este riesgo.

Cumplimiento (Compliance)

Cada estado y territorio en Australia tiene leyes detalladas que rigen:

  • el uso de la tierra;
  • el desarrollo de la tierra y la construcción de mejoras en la tierra; y
  • la emisión de contaminantes.

Estas leyes a menudo colocan la responsabilidad de cumplir con tales leyes en el propietario de la tierra, así como en la persona que ocupa la tierra o que llevara a cabo actividades de desarrollo en la tierra. Consulte el Capítulo 17 de esta publicación "Regulación Ambiental y Planificación Territorial" para mayor información sobre estas leyes.

Este capítulo está actualizado al 1 de marzo de 2019.

 

Last updated: 01/03/2019

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